Thực tế, thời gian qua, theo Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, người mua nhà trực tiếp mua từ chủ đầu tư đã dẫn đến nhiều sự việc đáng tiếc, nhẹ thì khiếu kiện căng băng rôn, biểu ngữ, nặng thì khách hàng trắng tay - không được nhận nhà mà tiền cũng không đòi lại được. Chính từ những bất cập này, Bộ Xây dựng đã bổ sung nội dung mua - bán - cho thuê BĐS phải qua sàn giao dịch BĐS vào dự thảo sửa đổi Luật Kinh doanh BĐS.
Tuy nhiên, mới đây, Hiệp hội BĐS TP.Hồ Chí Minh (HoREA) đã có văn bản gửi Bộ Xây dựng góp ý Đề cương Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi). Theo đó, HoREA đề nghị không bổ sung quy định chủ đầu tư dự án BĐS phải thực hiện bán chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê BĐS thông qua sàn giao dịch BĐS.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, việc bổ sung quy định chủ đầu tư dự án BĐS phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch BĐS là một bước thụt lùi, không phù hợp với các quy định hiện hành và cũng không sát với thực tiễn.
Chủ tịch HoREA, việc bổ sung quy định chủ đầu tư dự án BĐS phải thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng... thông qua sàn giao dịch BĐS là một bước thụt lùi.
Tại văn bản góp ý, HoREA cho rằng, việc thông qua sàn có thể sinh ra "đặc quyền, đặc lợi" cho các sàn giao dịch BĐS, vi phạm quyền tự chủ kinh doanh của các chủ đầu tư dự án và sẽ làm tăng thêm giá bán nhà.
“Sàn giao dịch BĐS không bỏ vốn đầu tư vào dự án BĐS, nhưng lại được "đặc quyền" bán 80% sản phẩm của dự án, kiểu "tay không bắt giặc" là không bình đẳng, không công bằng giữa các doanh nghiệp”, ông Châu nhấn mạnh.
Theo Chủ tịch HoREA, sàn giao dịch BĐS được "đặc lợi" khi được "hưởng phí giao dịch" với mức phí khoảng trên dưới 2% giá trị hợp đồng cũng là không công bằng giữa các doanh nghiệp. Đây là khoản mà chủ đầu tư đã phải cộng thêm vào giá bán BĐS, nhà ở và người mua phải gánh chịu khi mua nhà.
Liên quan đến vấn đề này, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho rằng, bản chất các chủ đầu tư sẵn sàng trả phí cho sàn, không phải 2% mà thậm chí 7-8% để sàn tổ chức quảng cáo bán hàng, điều này sẽ có hiệu quả hơn chủ đầu tư tự quảng cáo.
Hơn nữa, sàn giao dịch chịu trách nhiệm kiểm tra thông tin trước khi đưa lên sàn. Như vậy, quy định chủ đầu tư dự án BĐS phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê bất động sản thông qua sàn giao dịch là hướng đến bảo vệ cho khách hàng, thị trường kết nối cung - cầu rõ ràng giữa chủ đầu tư và khách hàng.
Theo ông Đính, trước đây, tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng. Tuy nhiên, việc sửa đổi Luật lần này quy định không cần có số vốn pháp định 20 tỷ đồng mà phải có tiền thật nằm trong một quỹ tại ngân hàng. Từ đó nhằm bảo đảm khi xảy ra sự vụ như lừa đảo khách hàng, “om tiền” của khách hàng thì có tiền đền cho khách, cộng với trách nhiệm cao thì sẽ nâng cao tính minh bạch cho thị trường BĐS và sự an toàn cho khách.
“Sửa đổi Luật là để hướng đến thị trường được kiểm soát, bảo vệ lợi ích của khách hàng, để tránh gặp phải những chủ đầu tư không uy tín, lừa đảo, tiền mất tật mang”, ông Đính nói.
Thực tế hiện nay trên thị trường, không chỉ BĐS mà cả các sản phẩm hàng hoá khác, phần lớn các nhà sản xuất đều phân phối sản phẩm qua khâu trung gian là đại lý cấp 1 hay một đơn vị thương mại, điều này vừa đảm hàng hoá được lưu thông rộng rãi vừa đảm bảo độ uy tín của sản phẩm, tránh phải hàng giả, hàng nhái.
Tuy vậy, để đảm bảo một sàn hoạt động chuyên nghiệp, đáp ứng được theo những tiêu chí của Luật sửa đổi, các chuyên gia cho rằng, phải quy định tất cả những người hành nghề tư vấn môi giới cho khách hàng bắt buộc phải có chứng chỉ hành nghề môi giới. Có chứng chỉ sẽ được cấp định danh, được cấp mã hoạt động, những người này được quản lý theo số hoá và như vậy người hành nghề bắt buộc hoạt động nghiêm túc, có uy tín.
Bởi, suy cho cùng việc sửa đổi cuối cùng vẫn chỉ là hướng đến pháp lý và sự minh bạch của thị trường BĐS.
Giao dịch bất động sản phải qua ngân hàng tránh tình trạng rửa tiền
Tại văn bản trên, HoREA cũng đề nghị bổ sung quy định thanh toán trong giao dịch kinh doanh BĐS phải qua ngân hàng vào dự thảo đề cương.
Theo ông Châu, đề xuất này để thực hiện Luật Phòng chống rửa tiền 2012 và Nghị định 116/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Phòng chống rửa tiền.
Ngoài ra, HoREA đề nghị bổ sung quy định quản lý hành vi giao dịch BĐS, nhất là giao dịch “đặt cọc” xảy ra trước thời điểm ký hợp đồng kinh doanh BĐS.
Cụ thể, trước khi ký kết hợp đồng với khách hàng, chủ đầu tư dự án BĐS có thể nhận tiền đặt cọc của khách hàng để bảo đảm giao kết hợp đồng kinh doanh BĐS; Giá trị đặt cọc do các bên thỏa thuận nhưng không vượt quá 30% giá trị BĐS; Hình thức văn bản thỏa thuận đặt cọc do các bên thỏa thuận theo quy định của pháp luật về dân sự”.
Bởi theo ông Châu, hiện nay Luật Kinh doanh BĐS 2014 chỉ điều chỉnh các hành vi giao dịch BĐS kể từ thời điểm ký hợp đồng kinh doanh BĐS, nhưng chưa điều chỉnh các hành vi giao dịch BĐS xảy ra trước thời điểm ký hợp đồng kinh doanh BĐS, như “đặt cọc”, “hứa mua, hứa bán”, “hợp tác đầu tư”, “liên doanh liên kết”, “hợp đồng góp vốn”… dẫn đến xuất hiện tình trạng bên bán, bên huy động vốn lợi dụng để nhận tiền “đặt cọc” có giá trị lớn, có trường hợp nhận đến 90% giá trị nhà đất, thậm chí đã xảy ra lừa đảo, trong lúc Khoản 1 Điều 57 Luật Kinh doanh BĐS 2014 quy định “việc thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng…”.
Mặt khác, Khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định “Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim loại quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”, nhưng đã không quy định trường hợp “đặt cọc” trong các giao dịch khác thì còn phải áp dụng theo quy định của pháp luật đó, như giao dịch BĐS thì còn phải áp dụng theo quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS.
