Ngày 27/5 vừa qua, Trung tâm Xúc tiến thương mại và đầu tư TP.HCM (ITPC) phối hợp Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam (VIAC) tổ chức hội thảo "Tháo gỡ vướng mắc, thúc đẩy đầu tư trong lĩnh vực bất động sản".
Tại hội thảo, Tiến sĩ Trần Du Lịch, Phó chủ tịch VIAC cho biết, năm 2009 thị trường bất động sản trong nước cũng từng rơi vào tình trạng bất ổn, gây ra hàng loạt tác động lên nền kinh tế. Tuy nhiên, ở thời điểm đó, thị trường đóng băng nhưng chỉ đóng băng những sản phẩm dang dở (bán thành phẩm) và l chung cư cao cấp.
Các loại nhà ở vừa túi tiền vẫn giao dịch tốt và không gây khan hiếm trên thị trường. Hiện nay, tình hình thị trường bất động sản rất khác.
Gần đây, sự liên thông giữa thị trường tài chính và thị trường bất động sản không minh bạch đã tạo ra rủi ro rất lớn. Chính vì vậy, Nhà nước đang chấn chỉnh và lành mạnh hoá 2 thị trường này. Có thể nói, thị trường tài chính và thị trường bất động sản là 2 mặt của 1 vấn đề.
“Hạng mục nhà ở nào cũng khan hiếm. Nguyên nhân không chỉ do ảnh hưởng của dịch COVID-19 mà còn vì những lý do liên quan đến cơ chế, pháp lý, thủ tục và dòng tiền chảy vào bất động sản đang bị ngưng trệ như tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp… khiến hàng trăm dự án bất động sản rơi vào tình trạng tắc nghẽn” - ông Trần Du Lịch cho hay.
Ảnh Internet
Dù chấn chỉnh tín dụng thế nào thì Ngân hàng Nhà nước phải làm sao để những dự án bất động sản nhà ở, khu công nghiệp… đang vận hành tốt thì vẫn phải bơm vốn để dự án hoàn thành. Vấn đề là dòng vốn phải đúng địa chỉ, không cào bằng- ông nhấn mạnh.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết, từ năm 2015 - 2021, tại Việt Nam nói chung và Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng thiếu hụt nguồn cung dự án dẫn tới thiếu hụt nguồn cung nhà ở. Trước đó, mỗi năm có khoảng 30.000 căn nhà ở xây mới được chào bán. Còn những năm gần đây, con số đó chỉ còn 16.000 căn/năm. Đặc biệt thị trường đang đặc biệt thiếu một phân khúc nhà ở có giá phải chăng khiến các chuyên gia lo ngại về những ảnh hưởng lớn lên thị trường.
Theo Tiến sỹ Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách - Tài chính tiền tệ quốc gia, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, một trong những xung lực quan trọng của thị trường bất động sản trong nước là nền kinh tế phục hồi nếu Việt Nam thực hiện tốt chương trình phòng chống dịch và chương trình phục hồi, phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2022 - 2023; quy hoạch được quan tâm; đầu tư cơ sở hạ tầng; đầu tư công được thúc đẩy.
Đáng chú ý, so sánh với số liệu thời điểm năm 2010, nền kinh tế Việt Nam năm 2022 dự báo sẽ tăng trưởng ổn định và bền vững khi vốn đầu tư được quản lý chặt chẽ, có trọng tâm; lãi suất ổn định và kinh tế bắt đầu hồi phục tốt sau hơn 2 năm dịch bệnh. Chính phủ đang từng bước minh bạch hóa hoạt động kinh doanh, giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững.
Bên cạnh đó, các chính sách tài khóa như miễn giảm thuế, tiền thuê đất, phí, lệ phí; gia hạn thời hạn nộp thuế, tiền thuê đất; tăng chi đầu tư phát triển; hỗ trợ lãi suất các doanh nghiệp, hợp tác xã, hộ kinh doanh… cũng tạo điều kiện và thúc đẩy thị trường bất động sản sôi động trở lại.
Bên cạnh những thuận lợi, thị trường bất động sản trong nước cũng đang phải đối mặt với nhiều thách thức trong năm 2022. Giá năng lượng, vật liệu đang tăng nhanh (trong hai tháng đầu năm tăng 2%); nguồn cung chưa thể dồi dào ngay ở thời điểm hiện tại; giá bất động sản (đất nền, biệt thự, chung cư...) vẫn tăng.
Ngoài ra, những vướng mắc pháp lý của bất động sản đang cản trở nhất định về nguồn cung; tình trạng bất động sản phân lô bán nền không phù hợp, các đợt sốt giá tiềm ẩn nguy cơ bong bóng bất động sản... cũng tạo ra những thách thức cho thị trường bất động sản. Nhờ sự vào cuộc của các bộ, ngành, những thực trạng này đang dần được giải quyết.
Còn luật sư Lê Nết, Trọng tài viên VIAC, cho rằng: Nhà nước cần lắng nghe nhu cầu người dân về nhà ở để có quy định phù hợp và làm thế nào để kìm giá bất động sản.
Nhấn mạnh quan điểm thị trường bất động sản chỉ có thể phát triển bền vững khi giải quyết được nhu cầu thực về nhà ở của số đông người dân, ông Lê Hoàng Châu phân tích: những người giàu hoàn toàn có thể tự tạo lập nhà ở theo sở thích, nhưng người thu nhập thấp rất cần những căn nhà ở phù hợp với thu nhập.
Về những ảnh hưởng của sự thay đổi trong khung pháp lý đến việc thu hút nguồn vốn FDI trong lĩnh vực bất động sản, Luật sư Ngô Thị Vân Quỳnh - Công ty Luật TNHH An Legal cho biết, những mặt tích cực của sự thay đổi trong khung pháp lý gồm: nhiều Luật được sửa đổi, bổ sung, đặc biệt là Luật Đầu tư 2020;
Nhiều “siêu Luật”, “siêu Nghị định” được ban hành để xử lý các vấn đề cấp bách của thực tiễn; việc thành lập Tổ công tác đặc biệt của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, tháo gỡ khó khăn vướng mắc và thúc đẩy thực hiện dự án đầu tư. Những quy định “chồng chéo” giữa Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quy hoạch đô thị và Luật Đấu thầu (đặc biệt liên quan đến các dự án nhà ở, dự án khu đô thị) được tháo gỡ; Luật áp dụng khi thực hiện chuyển nhượng dự án ngày càng rõ ràng; thêm cách thức điều chỉnh dự án đầu tư cũng có những tác động tính cực đến thị trường bất động sản trong nước.
Tuy nhiên, khung pháp lý vẫn còn một số vướng mắc như: nhiều luật có liên quan đến bất động sản chưa được sửa đổi đồng bộ nên còn nhiều chồng chéo, bất cập; quy trình đầu tư dự án, thực hiện thủ tục kéo dài, khi có thay đổi luật thì phải rà soát lại hoặc điều chỉnh, làm lại thủ tục; nhiều dự án thuộc diện phải rà soát lại về mặt pháp lý hoặc phải kiểm tra, thanh tra, điều tra, các quy trình này kéo dài, liên quan đến pháp luật qua nhiều thời kỳ nên rất phức tạp.
Theo đó, cần xây dựng khung pháp lý đồng bộ, thống nhất, các hiệp hội, nhà đầu tư, doanh nghiệp… chủ động và tích cực tham gia quá trình sửa đổi luật; tăng cường quỹ đất sạch để thu hút đầu tư trực tiếp của nước ngoài, Nhà nước chủ động lập danh mục dự án kêu gọi đầu tư.
Đồng thời, đầu tư kết nối hạ tầng khu vực để gia tăng cơ hội phát triển cho các địa phương và phát triển cả vùng kinh tế trọng điểm; minh bạch thông tin, xây dựng cơ sở dữ liệu đồng bộ, liên thông về đất đai, quy hoạch, dự án, quy trình, thủ tục...
